“四居室，全女生合租，這間18平方米的朝南側臥，去年房租3200元/月，現在只要2940元/月。”

近日，第一財經記者以租房者身份調研走訪北京朝陽區望京商圈時，我愛我家某門店房地產中介小鄭推薦了上述近地鐵的房源。他稱，目前這處房源已空置10天，如果選擇長租，業主還接受議價。

望京是北京除中關村之外最大的互聯網公司聚集地，云集了阿里巴巴、美團、bilibili等一線二線互聯網大廠、外資和獨角獸企業。貝殼研究院近日發布的《2022北京住房租賃職住平衡評價報告》顯示，作為北京“最熱門的商圈”，就業于望京的租房人數量最多。而據小鄭介紹，今年6～8月，雖然隨著新就業大軍到來，該商圈的租賃市場熱度開始回暖，成交量有所增多，但租金卻波瀾不驚，成交周期也高于去年同期。

　　在今年租賃旺季中，望京成為北京市場熱度分化的一個典型。

　　第一財經調研發現，受租客個人收入和支出意愿下降，保障性租賃項目和差異化長租產品加速入市等因素影響，今年畢業季和求職季，包括朝陽望京、雙井、大望路、昌平回龍觀、海淀雙榆樹等在內的多個通勤熱門租住區域，6～8月成交量均未出現明顯上漲，租金與去年相比基本持平，甚至略有下調。

　　但這并不意味著北京租金水平出現整體回落。隨著疫情影響減弱、開學季到來，在通學剛需、改善性租賃需求的帶動下，7月份以來，在東西城，海淀上地、萬柳等學區屬性較強的區域，以及石景山、通州等環境較好、房齡較新、配套日趨完善的城市外圍區域，房租環同比出現程度不一的漲勢。

　　總體來看，根據中指研究院最新統計，7月份北京租金環比漲幅較上月略有擴大，但仍保持在0.17%的溫和水平，且低于上海、合肥、無錫、廈門、福州、成都等熱點一二線城市。

  “目前，北京的房租水平基本與去年同期持平。”自如集團負責人在接受第一財經采訪時，從供給端給出兩大原因：其一，作為一個超大城市，北京在租賃市場的供給端是充足的，供給結構和租金段也比較豐富，租賃市場的選擇性較多。近兩年來，隨著低租金的保租房項目和租金起伏較小的長租項目加速入市，租金整體漲幅被進一步平抑。

　　其二，今年6月份以來，北京市的房地產中介行業協會號召各個中介機構，為應屆畢業生的租房提供各種保障性服務。迄今，協會共計協調了約9萬套房源，供各個層次的應屆畢業生進行選擇。

大廠開始過“緊日子”，有熱點租賃商圈求職季遇冷

　　小鄭表示，有著“北京第二CBD”之稱的望京實則更能滿足年輕人的職住平衡需求。也因此，早在疫情前，在這個位于東北四環外的商圈內，一居室整租均價就已趕超東三環內的多個熱門商圈。

　　他對記者介紹，相較于國貿CBD商圈，望京擁有更加多元化的租住配套，可以滿足多層次、差異化的租賃需求。比如，對于追求品質的企業高管，可以選擇月租金在1萬～1.5萬元之間的優質次新房，對于剛畢業的大學生和普通“大廠”打工人群體，月租金在3000～7000元的合租房源或一居室整租房源也較為充足。

  “近5、6年來，隨著頭部互聯網大廠相繼入駐，望京房價和租金幾度跳漲，但今年這種漲勢明顯回落。”小鄭稱，今年7、8月份求職季，合租類房源的租金普遍較去年平均租金水平下跌300～500元，整租房租金相對堅挺，但成交周期比去年同期翻倍，大致在7～10天，改善型次新房的租賃需求也相對疲軟。

　　這背后，和互聯網大廠開始過“緊日子”不無關系。一名望京商圈鏈家房地產中介對記者提到，受疫情、大廠降薪和縮招等因素疊加影響，今年以來，該商圈續租率下降，轉租和提前解租的情況增多，一些房東為了減少房源空置時間，開始主動降價。

　　即便房租降了，二季度以來，望京商圈帶看量和成交量仍低于去年同期。

　　小鄭稱，4、5月份，受疫情影響較大，外地和市內其他區域人員來返看房受到影響；到了6、7月份畢業季，有實習短租需求的租客增多，帶動望京租賃市場成交回暖，但這類群體租金接受程度較低，且該商圈租賃供給充足，故此，房租并未隨著需求增多而上漲。

　　進入8月求職季后，今年新就業的青年人來望京租房的規模，并未因畢業生人數的大增而明顯增多，加之短租客陸續離場，以及一些去年畢業季簽約的租客因更換工作等沒有再續租等原因，租賃市場的回暖勢頭低于市場預期。“目前，多數房東接受議價，剛需型租賃房源的成交價大致比掛牌價低50～100元。”小鄭稱。

　　更平穩的租金漲幅也沒能留下所有在望京商圈的“打工人”。一些租客在評估個人收入現況后，決定對望京“斷舍離”，選擇地鐵沿線的周圍區域，如朝陽酒仙橋、順義區等地生活。

  “現在，望京的租金已經處于高點了。2020年，在望京整租一處50平方米左右一居室，月租金水平在6000元左右，而2021年以來，這類整租房源價格在高點時上漲了近1000元，達到7000元。目前，租金價格也大致在6500元以上。”劉敏是望京某大廠入職2年的員工。今年“脫單”后，她打算和男朋友換租一套小兩居。“望京的租金高攀不起，我們打算換租到酒仙橋一帶，已看中的一套兩室一廳，月租金在6300元左右。”

　　不僅僅是望京，在海淀雙榆樹，今年年初，因字節跳動從周圍搬離，該片區空置房源量明顯增加，同時因疫情反復，影響房東報價信心，7月初，第一財經從當地多名中介處了解到，片區租金普遍較去年畢業季降低300~400元；8月份，租金有所補漲，但仍低于去年畢業季。

  “今年大學畢業人數創新高，但在片區層面，供需關系與去年畢業季相比，沒有發生明顯變化。此外，通常情況下，房東會選擇在4、5月份租賃旺季來臨前，對房子進行裝修，以抬高租金水平。但今年受疫情影響，不少畢業季新增房源裝修較為簡單，這也對租金造成一定影響。”該片區一名房地產中介對記者預計，到8月底，雙榆樹周圍房租回暖至去年同期水平的可能性不大。

學區租賃熱度抬升

  8月份，大學生畢業、求職季接近尾聲，但小學生的開學季卻即將到來。相較于在租金和職住距離方面有著更多選擇的畢業生租客而言，對于為了滿足子女就近上學而尋找租賃房源的家庭類租客，房源選擇的余地更小，范圍更集中，供需矛盾也更大。

　　記者了解到，今年租賃旺季，在素有北京教育高地之稱的“東西海”(東城、 西城和海淀)，受家長“買小租大”、適齡入學兒童被派位調劑等因素影響，7、8月份，熱點學區的租金漲幅較往年有增無減。

  “我在德勝門陽光麗景有套130平方米左右的三居室，打算8月中旬交給中介出租。月初時，聽說鄰居的房子以3.2萬/月掛牌價出租，當天就成交了。因為我的房子裝修更好，給中介的報價為3.5萬/月，中介說還有提價空間。”一名小區業主告訴記者，去年，陽光麗景類似三居室的月租金在2.5萬元左右。

　　陽光麗景位于西城德勝學區，是該學區內為數較少的次新小區。根據西城區多校劃片政策，自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學，德勝房價因此幾經波動。加之樓市仍處于下行期，不少原本有賣房打算的德勝業主，選擇轉戰租賃市場。

　　包括西城德勝、新街口、月壇等在內的多個學區房地產中介均對記者表示，和去年“開學季”相比，今年7月初租賃市場房源量略有增多，但優質房源依舊緊張。7月中下旬，家長可選擇的房源就相對較少，成交周期進一步縮短。進入8月后，供應繼續減少，而此時距離小學生開學不遠了，一些房東也完成了裝修，8月份西城大戶型整租價格較上月上漲200～600元左右。

  “近幾年，片區大戶型和小戶型房源的租金年均漲幅都在3%～5%之間。由于今年學區熱度提升，預計全年租金漲幅將超過5%。”一名新街口片區我愛我家房地產中介稱。

　　學區內的“老破小”在租賃市場中亦是搶手。記者了解到，這些“老破小”房齡大都在40年以上，無電梯，部分還存在供暖不足、沒有燃氣等問題。

　　一名德勝片區某鏈家門店房地產中介表示，截至今年8月，德勝一居室房源租金從去年5500元/月的平均水平，上漲至6000～6500元/月。“一居室房源一半是租給附近上班族的，還有租給子女在附近讀書的，家中在該片區已有一處房產的家庭，他們中有的希望在同小區再租一套房給老人或者自己住。”

  “東西海”三區中，東城面積最小，學區內家庭類租賃需求有限，且區域內房源的房齡較老，疫情這幾年，東城租金漲幅相對平和。“但今年業主普遍反映，6～8月份，租金情況比前兩年同期都要好，疫情對于交易雙方預期的影響明顯減弱。” 一名東城區房地產中介介紹。

保租房、長租公寓加速入市，影響幾何

　　今年，我國高校畢業生人數首次超過千萬。其中，北京地區高校畢業生約26.8萬人，較去年增加1.6萬人。自如研究院統計數據顯示，近三年，有約77%的北京高校畢業生選擇留京租房就業。除本地畢業生外，北京與上海仍是全國高校畢業生們的“第一目的地”。

　　不過，對于二十歲出頭、剛剛走出校園的青年人而言，扎根北京，往往也意味著要擁抱沉重的租金壓力和漫長的通勤距離。

　　北京市住建委8月發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2022)》顯示，2021年，全市住房整租的平均租金為88.6元/平方米·月，同比上漲4.8%。另據北京市人力資源和社會保障局數據，北京市2021屆高校畢業生的薪資水平在4000~11000元/月之間。

　　以此保守估計，一個月薪8000元的高校畢業生，當年在北京整租一套25平方米左右的一居室，每月房租開支大致占總收入的28%。

　　而今年，根據中指研究院數據，截至7月底，北京平均租金水平已達到91.2元/平方米·月，其中，朝陽、海淀和東西城四區的平均租金水平處于113.4～161.7元/平方米·月的高點。

  8月以來，第一財經調研詢問了25名職場新人，他們均為新就業大學生或工齡0～2年內，本科及以上學歷，在上述四區的企事業單位工作。其中的19名受訪者稱，目前房租開支占據每月工資的20%～25%，6名受訪者則表示這一比例達到25%～30%左右乃至更高。

　　此外，貝殼研究院近日發布的“2022年全國重點40城租賃市場7月報”顯示，35歲以下租客是租賃市場的主力人群，占比超過六成，其中30歲以上租客占比約兩成。對于這一類青年租客，往往還面臨著家庭改善性租賃需求和子女通學需求。

　　為滿足青年人和新市民過渡性的安居需求，2021年以來，北京著力于拓寬籌建渠道，形成多層次的租賃供給。

　　上述白皮書提到，市場化住房方面，加大土地、財稅、金融支持力度，增加長租房供給；政策性住房方面，加大保障性租賃住房有效供給，以緩解新市民、青年人、城市基本公共服務人員以及首都各類人才等群體的住房問題。

　　根據《北京日報》消息，為加快保租房政策落地，北京率先從新畢業大學生開始試點，自5月份，陸續啟動4個保障性租賃住房青年公寓項目對接試點，在海淀、朝陽、房山、昌平四個區共計推出653套、近1000間房源，租金均低于市場水平，位于2000～3000元之間。

  “目前，北京位置優越、品質優秀、配套齊全的保租房入市項目較少。從 ‘優化營商環境、區域職住平衡、緩解交通壓力’角度出發，運營方一般都會優先考慮區域重點企業或各類重點引入人才的租住需求，短期內散租的情況較少。以首創繁星·朝陽十八里店項目為例，我們已面市的一期2300套房源中，2/3完成了預租的簽約，簽約的租客大都來自于國貿CBD、朝陽科技園等三十分鐘輻射通勤區內的重點企業員工。從運營方立場出發，我們希望搭建的青年租賃社區，以客戶服務和社區發展為核心。既要便于管理，也要通過集聚到人，形成一個圈層，乃至一個微社會，帶動周圍商業、公共服務等協同發展。”首創置業旗下首個集租領域項目“首創繁星”負責人在接受第一財經采訪時稱。

　　今年二季度，“首創繁星”十八里店項目成為朝陽區第一家獲得保租房認定的大型租賃社區項目。上述負責人透露，該項目預計在明年初正式運營。與其他保租房項目相比，該項目離市中心更近，配套更為齊全。考慮到租客對租賃房屋的需求以及租金水平的接受度，規劃時將95%房源打造為30平方米～40平方米的開間戶型。目前報價約3000元～3500元/月。

　　記者檢索我愛我家、貝殼找房等租房APP發現，截至8月，十八里店附近一居室租金在3800～5500元/月左右不等。據了解，作為保租房項目，項目入市租金是多少、每年租金是否上漲、漲幅如何，都要經過政府批準，運營方無權擅自更變。

　　對于散租客短期租房的需求，中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對記者表示：“現有保障房建設，更多是與政府業績掛鉤，這種建設思路下，見效快，方便管理，但覆蓋人群有限，只是一種過渡性管理方式。未來，保租房項目勢必會轉向普惠性，公開申請渠道，規范化、常態化管理。”

　　此外，結合前期預租企業及客戶的咨詢反映，首創繁星項目負責人還提到，租客租賃中亟需解決兩大問題：其一，雖然社區引入了優質普惠幼兒園和公辦小學教育資源，但承租家庭的子女入學，除去租賃合同外還需要何種條件才有入學資格、小學后如何升學等尚不明晰；其二，一些大型企業員工，存在社保地與工作地不一致現象，社保不在工作行政區，他們就難以第一時間申請到工作地的保租房項目。

　　除了通過增加多層次供給，緩解租賃市場供需矛盾，以遏制租金過快上漲外，北京還在加快推進立法，保護租賃利益相關方合法權益。

　　根據上述白皮書，2022年，將推動《北京市住房租賃條例》落地實施，完善相關配套政策，實現租賃市場監管制度化；加強長租、短租、互聯網平臺治理，保持執法高壓態勢，嚴查租賃中介違規行為，規范租賃市場秩序；開展租賃進校園和創建“動態清零”無群租房小區行動，持續開展租賃市場宣傳引導，營造良好輿論氛圍。

  9月1日，《北京市住房租賃條例》將正式落地，其中提到，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平，并依法報國務院備案。

　　王業強提示稱，這一條更多為警示性和兜底性規定。“租金價格上漲會吸引更多的資金和房源進入租賃市場，從而降低租金價格，這本身就是一種市場調節行為。政府除了規范市場秩序外，無需過多干預租賃價格。”

發布時間：2022年8月23日 來源：第一財經